Une tache d’humidité au plafond, de l’eau qui goutte après chaque averse, et un voisin du dessus qui jouit seul d’une terrasse dont personne ne veut assumer l’étanchéité : la situation est fréquente en copropriété. Par un arrêt du 17 septembre 2026, la Cour de cassation a tranché une question clé. Le syndicat des copropriétaires reste responsable des dégâts causés par une partie commune, même lorsque son usage est réservé à un seul copropriétaire et que le règlement lui en confie l’entretien. Pour les victimes, propriétaires comme locataires, c’est un interlocuteur clair et solvable.
L’affaire : un commerce fermé 6 mois par des infiltrations
Le locataire d’un local commercial subissait des infiltrations d’eau provenant d’une toiture-terrasse située au-dessus de sa boutique. Cette terrasse était une partie commune de l’immeuble, mais un seul copropriétaire pouvait l’utiliser. Le règlement de copropriété mettait son entretien et ses réparations à la charge de ce copropriétaire.
En 2015, l’assemblée générale avait voté la réfection complète de l’étanchéité. Les travaux n’ont été réalisés qu’en 2017. Entre-temps, le commerçant a dû fermer sa boutique pendant 6 mois. Il a demandé réparation au syndicat des copropriétaires et à son assureur, pour sa perte d’exploitation et la remise en état de son local.
Le 3 septembre 2024, la cour d’appel de Lyon l’avait débouté : selon elle, puisque le règlement confiait l’entretien de la terrasse au copropriétaire qui en avait l’usage, le syndicat ne pouvait pas être tenu pour responsable. La Cour de cassation a cassé cette décision.
Ce que dit la Cour de cassation
La Cour rappelle la règle posée par la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Le syndicat des copropriétaires est automatiquement responsable des dommages causés aux copropriétaires ou à d’autres personnes par un défaut d’entretien ou un vice de construction des parties communes. Cette responsabilité est dite « de plein droit » : la victime n’a pas à prouver une faute de la copropriété.
Surtout, cette règle est d’ordre public. Aucun règlement de copropriété ne peut l’écarter. Le règlement peut valablement confier l’entretien d’une partie commune au copropriétaire qui en a l’usage exclusif, mais cette clause ne permet pas au syndicat d’échapper à sa responsabilité envers la victime.
| Question | Réponse de la Cour de cassation |
|---|---|
| La victime peut-elle agir contre le syndicat ? | Oui, il est responsable de plein droit |
| Doit-elle prouver une faute ? | Non |
| Le règlement peut-il exonérer le syndicat ? | Non, la règle est d’ordre public |
| Le copropriétaire chargé de l’entretien est-il à l’abri ? | Non, le syndicat peut se retourner contre lui |
Qui est concerné ?
La décision vise toutes les parties communes dont un seul copropriétaire a l’usage : toiture-terrasse accessible depuis un appartement, balcon, jardin ou cour attenante à un logement du rez-de-chaussée. Ces espaces appartiennent à tous, même si un seul en profite.
Elle protège les victimes de dégâts : copropriétaires des étages inférieurs, locataires d’un logement ou d’un local commercial, voisins. Elle concerne aussi le copropriétaire qui a l’usage exclusif de la partie commune : s’il néglige l’entretien que le règlement lui confie, il peut devoir rembourser le syndicat.
Que faire en cas d’infiltration venant d’une partie commune ?
Côté assurances, une convention entre assureurs, dite IRSI, organise le règlement des dégâts des eaux dans les immeubles : selon l’importance des dommages, c’est souvent l’assureur de l’occupant du local sinistré qui prend en charge l’expertise et l’indemnisation, avant de se retourner, si besoin, contre l’assureur du responsable. Le syndicat des copropriétaires dispose en général de sa propre assurance multirisque immeuble, que le syndic peut actionner. Les assureurs règlent ainsi souvent ces sinistres entre eux. Mais lorsque les travaux tardent, comme dans l’affaire jugée, le préjudice peut s’alourdir. Une demande écrite et datée au syndic est la meilleure preuve que vous avez alerté à temps. Pour vos autres questions de logement, de charges ou de loyers, consultez notre rubrique énergie et logement, et notre point sur la révision des loyers selon l’IRL si vous êtes locataire.
Prochaine étape : après la cassation, l’affaire devrait être rejugée par une cour d’appel, qui devra tenir compte de cette règle. La solution, publiée au bulletin de la Cour de cassation, servira de référence aux juges pour les litiges similaires.
