Encadrement des loyers : l’expérimentation expire le 23 novembre 2026, le Sénat doit trancher

L’encadrement des loyers vit peut-être ses dernières semaines. L’expérimentation créée par la loi Elan du 23 novembre 2018 a été fixée à huit ans : elle prend fin le 23 novembre 2026. Environ 70 communes appliquent aujourd’hui ce plafonnement, parmi lesquelles Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, les communes du Pays basque et celles de Plaine Commune et d’Est Ensemble en Seine-Saint-Denis. Une proposition de loi de prolongation a été votée par l’Assemblée nationale en décembre 2025. Le Sénat doit l’examiner, selon le calendrier annoncé, à partir du 21 octobre 2026. Si rien n’est voté à temps, les nouveaux baux signés après le 23 novembre 2026 ne seront plus plafonnés. Les baux en cours, eux, ne bougent pas.

Pourquoi le dispositif s’arrête le 23 novembre 2026

L’article 140 de la loi Elan a autorisé, « à titre expérimental », les collectivités volontaires en zone tendue à plafonner le niveau des loyers. La durée initiale était de cinq ans. La loi 3DS du 21 février 2022 l’a portée à huit ans à compter de la publication de la loi Elan. C’est ce qui donne l’échéance du 23 novembre 2026.

Paris a été la première ville à appliquer le dispositif, en juillet 2019. Les autres territoires ont suivi, jusqu’à la métropole de Grenoble au début de l’année 2025. Partout, le préfet publie chaque année un arrêté avec trois valeurs par secteur : un loyer de référence, un loyer de référence minoré et un loyer de référence majoré. Sans prolongation par la loi, ces arrêtés n’auront plus de base légale pour les baux signés après l’échéance.

D’autres territoires ont demandé à entrer dans le dispositif pour 2026 : Marseille, Annemasse Agglo, Cergy et Grand-Orly Seine Bièvre. Leur sort dépend du texte qui sera finalement voté.

Ce que dit la règle aujourd’hui : loyer de référence majoré et complément de loyer

Dans une commune encadrée, le loyer hors charges d’un logement mis en location ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Ce plafond correspond au loyer de référence du secteur augmenté de 20 %. Il varie selon le quartier, le nombre de pièces, l’époque de construction de l’immeuble et le type de location, meublée ou vide. Le bail doit mentionner ces montants de référence.

Le bailleur peut ajouter un complément de loyer, mais seulement à deux conditions cumulatives : le loyer de base est déjà fixé au niveau du loyer de référence majoré, et le logement présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort, par exemple une grande terrasse ou une vue exceptionnelle. Pour les baux signés depuis août 2022, ce complément est interdit si le logement présente des défauts, comme une étiquette énergie F ou G, des traces d’humidité ou des sanitaires sur le palier.

Le locataire qui estime le complément injustifié peut saisir la commission départementale de conciliation dans les trois mois qui suivent la signature du bail. Un bailleur qui ne respecte pas le plafond encourt une amende administrative pouvant aller jusqu’à 5 000 euros pour un particulier et 15 000 euros pour une société, en plus du remboursement du trop-perçu.

Ce qui se joue au Parlement d’ici novembre 2026

Deux textes coexistent. À l’Assemblée nationale, la proposition de loi du député socialiste Iñaki Echaniz, qui vise à pérenniser, généraliser et améliorer le dispositif, a été adoptée en première lecture en décembre 2025. Au Sénat, une proposition de loi similaire, portant le numéro 168 (2025-2026), a été déposée le 27 novembre 2025 par Ian Brossat, Marianne Margaté et Antoinette Guhl.

Le gouvernement a fait connaître sa position le 24 juin 2026. Le ministre chargé du Logement, Vincent Jeanbrun, a indiqué envisager de prolonger les expérimentations déjà engagées pendant deux ans, sans ajouter de nouvelles communes. Il s’appuie sur un rapport d’évaluation qui juge les effets « ambivalents », avec une baisse moyenne des loyers de 2 à 4 % dans les zones encadrées. Une prolongation de deux ans laisserait le temps d’une réforme plus large du dispositif.

L’examen en séance publique au Sénat est annoncé à partir du 21 octobre 2026, une date qui n’apparaissait pas encore sur le dossier législatif officiel au moment où nous écrivons. Le calendrier est serré : un mois sépare cette date de l’échéance du 23 novembre 2026. Si le Sénat modifie le texte, il devra retourner à l’Assemblée nationale ou passer par une commission mixte paritaire avant d’être promulgué.

Que se passerait-il sans prolongation ?

Le scénario d’une fin sèche au 23 novembre 2026 ne vide pas les contrats existants de leur contenu. Trois règles s’appliqueraient.

D’abord, les baux en cours restent inchangés. Le loyer inscrit au contrat continue de s’appliquer. Il ne peut évoluer que par la révision annuelle, si le bail la prévoit, dans la limite de l’indice de référence des loyers (IRL). Un bailleur ne pourrait pas profiter de la fin de l’expérimentation pour remonter un loyer déjà fixé.

Ensuite, les nouveaux baux signés après l’échéance ne seraient plus soumis au plafond du loyer de référence majoré dans les communes concernées. Seule resterait la règle générale des zones tendues, qui limite la hausse du loyer entre deux locataires mais ne fixe pas de niveau maximal.

Enfin, les trop-perçus déjà versés restent réclamables. Un locataire qui a payé, pendant des mois, un loyer supérieur au plafond peut demander le remboursement des sommes indûment perçues. Ce droit se prescrit par trois ans : chaque mois qui passe fait perdre le mois le plus ancien. Un tribunal parisien a ainsi condamné, en juillet 2026, un bailleur à restituer plus de 11 800 euros à des locataires qui payaient 1 400 euros au lieu de 1 092 euros, sur 39 mois.

Ce que locataires et bailleurs peuvent faire dès maintenant

Pour un locataire, le premier réflexe consiste à vérifier son bail. Le loyer de référence majoré doit y figurer. Comparez-le à votre loyer hors charges. Si le bail prévoit un complément de loyer, regardez s’il est justifié par une caractéristique réellement exceptionnelle et si vous êtes encore dans le délai de trois mois pour le contester. Si votre loyer de base dépasse le plafond, écrivez à votre bailleur pour demander la mise en conformité et le remboursement du trop-perçu, puis saisissez gratuitement la commission départementale de conciliation en cas de refus. Nos guides sur les droits des locataires sont regroupés dans la rubrique énergie et logement.

Pour un bailleur, l’échéance n’efface aucune obligation passée. Mettre le bail en conformité avant novembre 2026 limite l’exposition à une amende et à une action en remboursement. Si vous signez un nouveau bail avant le 23 novembre 2026, le plafond s’applique pleinement, prolongation ou non.

Prochaine étape : le débat au Sénat, annoncé à partir du 21 octobre 2026. Nous mettrons cet article à jour dès que le dossier législatif confirmera la date et que le texte voté sera connu, ainsi que la liste des communes finalement couvertes. Toutes les échéances de l’automne pour votre logement sont regroupées dans notre calendrier.