Loyers HLM 2027 : hausse plafonnée à 1,15 % au 1er janvier et plafonds de ressources 2026

Les loyers des logements sociaux pourront augmenter d’au maximum 1,15 % au 1er janvier 2027. Ce plafond correspond à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) du 2e trimestre 2026, publiée par l’Insee en juillet. Il s’applique à l’ensemble du parc HLM, qu’il soit géré par un office public, une entreprise sociale pour l’habitat ou une coopérative. Chaque bailleur doit voter sa propre hausse avant le 31 octobre 2026, puis en informer ses locataires à l’automne.

Une hausse limitée à 1,15 % en 2027

La règle est fixée par le Code de la construction et de l’habitation. Chaque 1er janvier, les loyers du parc social sont révisés dans la limite de l’évolution de l’IRL du 2e trimestre de l’année précédente. Selon la fiche de service-public.gouv.fr, le calcul est simple : le nouveau loyer est égal au loyer actuel multiplié par l’IRL du 2e trimestre 2026, divisé par l’IRL du 2e trimestre 2025.

Or l’IRL du 2e trimestre 2026 a progressé de 1,15 % sur un an. C’est la valeur retenue par la Fédération nationale des sociétés coopératives d’HLM dans sa note du 21 août 2026 adressée à ses adhérents. La hausse maximale pour 2027 est donc de 1,15 %, un rythme proche de celui de 2026 et bien inférieur aux 3,5 % qui avaient été appliqués en 2023 et 2024, lorsque l’inflation était forte.

Il s’agit bien d’un plafond, pas d’un taux automatique. Un organisme peut décider une hausse plus faible, la moduler selon les immeubles ou geler certains loyers. Il ne peut pas aller au-delà, sauf pour des logements qui viennent d’être réhabilités. Dans ce cas, une hausse différente peut être appliquée pendant une durée limitée, avec l’accord des locataires ou selon les règles prévues par la convention.

Qui décide, et quand vous serez informé

La hausse n’est pas décidée à Paris, mais dans chaque organisme. Le conseil d’administration (ou le conseil de surveillance) du bailleur social vote une délibération fixant le taux retenu pour 2027. Cette délibération doit intervenir au plus tard le 31 octobre 2026. Les représentants des locataires, qui siègent dans ces conseils, participent au vote.

Une fois le taux voté, le bailleur informe ses locataires. La note de la Fédération des coopératives HLM précise que l’information peut se faire par courrier ou par tout autre moyen officiel. En pratique, la plupart des organismes envoient une lettre entre novembre et décembre 2026, parfois accompagnée d’un document expliquant les raisons de la hausse : entretien des immeubles, rénovation énergétique, coût des emprunts.

La délibération est ensuite transmise au préfet du département. Il contrôle qu’elle respecte le plafond légal et les engagements pris par l’organisme dans sa convention d’utilité sociale. Si la délibération lui paraît irrégulière ou excessive, il peut demander au conseil d’administration de délibérer à nouveau. C’est une garantie pour les locataires : le taux appliqué en janvier 2027 aura été vérifié par l’État.

Les APL revalorisées au 1er octobre 2026

Une bonne nouvelle vient tempérer cette hausse. Les aides personnelles au logement (APL, ALS et ALF) sont revalorisées chaque année au 1er octobre, en fonction de l’IRL du 2e trimestre. Les paramètres de calcul de l’aide (loyers plafonds et forfait de charges) devraient donc être relevés de 1,15 % au 1er octobre 2026, sauf décision contraire du gouvernement dans le cadre du budget. La Caisse d’allocations familiales (Caf) et la Mutualité sociale agricole (MSA) appliquent cette revalorisation automatiquement, sans démarche de votre part.

Attention toutefois au calendrier. Comme le rappelle service-public.gouv.fr, une hausse de loyer en cours d’année n’est pas prise en compte immédiatement dans le calcul de l’APL. Votre aide est réévaluée au 1er janvier suivant, sur la base du loyer de juillet précédent. Concrètement, la hausse de votre loyer au 1er janvier 2027 sera intégrée dans votre APL à partir de janvier 2028. Si votre loyer dépasse déjà le loyer plafond de votre zone, ce qui est fréquent en ville, la hausse ne change rien au montant de votre aide. Le détail des règles figure dans notre rubrique énergie et logement.

Le surloyer de solidarité pour les revenus les plus élevés

Le parc social loge aussi des ménages dont les revenus ont progressé depuis leur entrée dans les lieux. Ils ne perdent pas leur logement, mais ils peuvent payer un supplément de loyer de solidarité (SLS), souvent appelé surloyer. En principe, il s’applique lorsque les ressources du foyer dépassent de plus de 20 % le plafond d’attribution de leur logement. Le montant dépend de l’importance du dépassement et de la surface du logement.

Chaque année, le bailleur envoie une enquête sur les ressources à ses locataires. Il est important d’y répondre dans le délai indiqué : en l’absence de réponse, le surloyer maximal peut être appliqué d’office. Les locataires qui vivent dans un quartier prioritaire de la politique de la ville en sont, en règle générale, exonérés. Le surloyer évolue lui aussi au 1er janvier, en même temps que le loyer principal.

Les plafonds de ressources 2026 pour obtenir un logement social

Pour entrer dans le parc social, vos ressources ne doivent pas dépasser un plafond. Il dépend de la composition de votre foyer, de votre lieu de résidence et du type de financement du logement : PLAI pour les logements très sociaux, PLUS pour le logement social classique, PLS pour les logements intermédiaires. Ces plafonds ont été relevés de 0,87 % au 1er janvier 2026 par un arrêté du 19 décembre 2025, publié au Journal officiel le 24 décembre 2025. Pour une demande déposée en 2026, c’est le revenu fiscal de référence de 2024, inscrit sur l’avis d’imposition reçu en 2025, qui est comparé à ces montants.

Voici les plafonds PLUS, qui concernent la majorité des logements HLM. Les montants sont annuels, en euros de revenu fiscal de référence. La catégorie 1 correspond à une personne seule, la catégorie 2 à un couple sans personne à charge, la catégorie 3 à une personne seule avec une personne à charge ou à un couple avec une personne à charge, et ainsi de suite.

Les logements PLAI, réservés aux ménages les plus modestes, ont des plafonds plus bas : 14 811 euros pour une personne seule à Paris et en Île-de-France, 12 870 euros dans les autres régions ; 24 140 euros et 18 753 euros pour un couple sans enfant ; 31 643 euros à Paris, 29 018 euros dans le reste de l’Île-de-France et 22 551 euros ailleurs pour un foyer de trois personnes. À l’inverse, les plafonds PLS sont plus élevés, puisqu’ils correspondent aux plafonds PLUS majorés de 30 % : un peu moins de 35 000 euros pour une personne seule à Paris, environ 30 400 euros en région. Au-delà, un logement locatif intermédiaire (PLI) peut vous être proposé.

Deux précisions utiles. Un jeune couple, dont la somme des âges ne dépasse pas 55 ans, est classé dans la catégorie 3 et bénéficie donc d’un plafond plus élevé. Un ménage comprenant une personne en situation de handicap, titulaire de la carte mobilité inclusion mention invalidité, est classé dans la catégorie supérieure. Ces plafonds ne concernent pas les départements d’outre-mer, qui ont leur propre barème.

Prochaine étape : les conseils d’administration des bailleurs sociaux votent leur taux de hausse d’ici au 31 octobre 2026 et vous en informent dans les semaines qui suivent. Les nouveaux plafonds de ressources pour 2027, calculés sur l’IRL, seront fixés par un arrêté attendu en décembre 2026. Nous détaillerons les deux échéances dans notre calendrier des aides et dans la rubrique énergie et logement.