Emprunter pour acheter un logement coûte de plus en plus cher. En novembre 2026, les taux moyens de crédit immobilier progressent encore, quelle que soit la durée du prêt. Selon les courtiers, ils atteignent 3,6 à 3,8 % sur 20 ans et jusqu’à 4 % ou plus sur 25 ans, hors assurance. En cause : le taux auquel l’État emprunte à 10 ans, qui a dépassé 5 % en octobre, une première depuis 2002. Résultat, les mensualités augmentent, la capacité d’emprunt recule et certains dossiers butent sur le taux d’usure. Voici les taux du moment, ce qu’ils représentent pour votre budget et comment obtenir de meilleures conditions.
Les taux moyens en novembre 2026
Les courtiers publient chaque mois les taux moyens obtenus ou affichés par les banques. Les méthodes de calcul diffèrent, mais la tendance est la même partout, selon MoneyVox et Toutsurmesfinances.com :
| Courtier | 15 ans | 20 ans | 25 ans |
|---|---|---|---|
| Pretto (novembre) | 3,56 % | 3,76 % | 3,85 % |
| Cafpi (prêts d’octobre) | 3,40 % | 3,61 % | 3,75 % |
| Meilleurtaux (novembre) | 3,50 à 3,58 % | 3,70 à 3,71 % | 3,80 % |
| Vousfinancer (novembre) | 3,60 % | 3,80 % | 4 % |
| Artémis courtage (début novembre) | non communiqué | 3,80 % | 4 % |
| Finance Conseil (début novembre) | non communiqué | 3,90 % | 4,05 % |
Ces taux ne comprennent pas l’assurance emprunteur. Pour les prêts effectivement accordés en octobre, l’Observatoire Crédit Logement/CSA mesure un taux moyen de 3,57 % sur 25 ans.
Les écarts entre emprunteurs se creusent. Selon Pretto, les ménages gagnant moins de 40 000 euros nets par an obtiennent en moyenne 4,07 % sur 25 ans, contre 3,53 % au-delà de 120 000 euros. Les meilleurs dossiers décrochent encore 3,25 % sur 20 ans chez Cafpi, quand certaines banques prêtent à plus de 4 % sur la même durée, selon Vousfinancer.
Pourquoi les taux montent
Les banques fixent leurs taux en s’appuyant notamment sur l’obligation assimilable du Trésor (OAT) à 10 ans, le taux auquel l’État français emprunte. Le 21 octobre 2026, il a franchi 5 %, une première depuis 2002, sur fond d’inquiétudes sur les finances publiques. Plusieurs banques ont réagi : selon Pretto, le Crédit Mutuel du Sud-Ouest a relevé ses barèmes de 0,25 point dès le 19 octobre, et le Crédit Agricole Île-de-France de 0,20 point deux jours plus tard. La Banque centrale européenne a pourtant maintenu ses taux directeurs fin octobre, après les avoir relevés en septembre, comme nous l’expliquions dans notre article sur la hausse des taux de la BCE.
Ce que la hausse coûte aux emprunteurs
Des mensualités plus lourdes. Selon une simulation d’Artémis courtage, pour 200 000 euros empruntés sur 25 ans, le passage de 3,50 % en mai à 4 % en novembre fait grimper la mensualité de 1 001,25 à 1 055,67 euros, hors assurance et frais. Soit environ 55 euros de plus par mois et 16 300 euros sur toute la durée du crédit.
Une capacité d’emprunt en recul. Finance Conseil prend l’exemple d’un acheteur qui peut consacrer 1 200 euros par mois à son crédit sur 25 ans. En novembre 2025, à 3,30 %, il pouvait emprunter 244 917 euros. Un an plus tard, à 4,05 %, il ne peut plus emprunter que 226 158 euros, soit 18 759 euros de moins, hors assurance et frais. Selon Cafpi, avec une mensualité de 1 000 euros sur 25 ans, la surface accessible a diminué de 5,75 mètres carrés en un an à Rennes.
Le taux d’usure qui bloque des dossiers. Le taux annuel effectif global (TAEG), qui inclut les intérêts, l’assurance obligatoire et certains frais, ne peut pas dépasser le taux d’usure, fixé à 5,40 % pour les prêts de 20 ans et plus jusqu’à la fin de l’année. Selon Meilleurtaux, ce plafond commence à bloquer certains dossiers, d’abord les petits montants, notamment dans le nord et l’est de la France : sur ces prêts, les frais fixes pèsent proportionnellement plus. Tous les plafonds sont détaillés dans notre article sur les taux d’usure du quatrième trimestre 2026.
Comment obtenir un meilleur taux
- Soignez votre dossier : les banques privilégient les profils avec un apport personnel, une épargne disponible et des revenus stables, selon Toutsurmesfinances.com.
- Comparez plusieurs banques : les écarts entre établissements peuvent être importants. Un courtier peut vous faire gagner du temps.
- Négociez : selon Pretto, ses clients ayant obtenu une offre sur 25 ans au cours des 30 derniers jours ont eu en moyenne un taux inférieur de 0,18 point au barème initial de leur banque.
- Faites jouer la concurrence sur l’assurance emprunteur : elle entre dans le TAEG et peut faire la différence face au taux d’usure.
- Regardez la durée : un prêt sur 20 ans coûte moins cher en intérêts qu’un prêt sur 25 ans, même si la mensualité est plus élevée.
Les ménages modestes peuvent aussi se renseigner sur le prêt à taux zéro, dont l’élargissement est débattu dans le budget pour 2027, comme l’explique notre article sur le budget 2027.
Prochaine échéance : la Banque de France publiera fin décembre les taux d’usure applicables au 1er janvier 2027. Plusieurs courtiers anticipent une poursuite de la hausse des taux d’ici la fin de l’année.
